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标    题
《关于对吴中区人防办未依法履职的投诉》
提交日期
2018-08-14
内    容
《关于对吴中区人防办未依法履职的投诉》
一、投诉事项:
吴中区人防办未依法履职:未认定吴中区通达路中茵星墅湾小区物业(以下简称物业)不向全体业主开放人防车位的行为违法,未对物业予以责令限期改正等。
二、投诉请求:
1、撤销吴中区人防办于2018年8月13日作出的认定物业不向全体业主开放人防车位违法行为不成立的行政执法决定。
2、责令吴中区人防办依法履行法定职责:责令物业限期改正不向全体业主开放人防车位的违法行为等。
三、投诉事实:
(一)物业不向全体业主开放人防车位事实
2018年5月28日之前,举报人多次向物业提出续租人防车位。但物业以举报人“拖欠”物业费为由(举报人不存在拖欠物业费,相关证据待法庭上出示,及由法院认定,这里不展开)拒绝将人防车位租赁给举报人。
2018年5月28日“110”出警,协调物业不要将人防车位以“拖欠”物业费为由拒租给举报人无效。
除了不向举报人开放,物业还拒租人防车位给多户业主。
而有的业主只有一套住房却租了二个人防车位(有证据可以提供)
(二)举报人向吴中区人防办举报物业违法,及吴中区人防办答复物业不违法事实
2018年6月13日、7月9日,举报人向吴中区人防办电话举报吴中区通达路中茵星墅湾小区物业(以下简称物业)不向全体业主开放人防车位违法事项。2018年8月9日,举报人向吴中区人防办发送电子邮件书面举报及提供视频证据(详见附件)。
2018年8月13日,吴中区人防办来电(66175373)答复物业不违法,理由是:
1、法律上(《江苏省物业管理条例》第66条中的“应当向全体业主开放”)没有规定怎么开放?也没有规定物业不能对人防车位的使用增加“拖欠”物业费的业主不能租赁人防车位的附加条件,所以物业对人防车位的开放、使用增加附加条件不违法。
2、物业对人防车位的使用增加附加条件没有“损害”业主的利益;物业对人防车位的使用增加“拖欠”物业费的业主不能租赁人防车位这一附加条件也没有不平等。
四、投诉理由:
(一)程序上,吴中区人防办违反《江苏省行政程序规定》第五十条、第六十条之规定,未向举报人出具受理书面凭证和行政执法决定书。
(二)实体上,吴中区人防办认定物业对人防车位的使用增加附加条件行为不违法属于未履行法定职责。
1、物业将人防车位的使用权与物业服务费相捆绑、附加已违反法律规定。
(1)从法理上,物业服务费是物业服务合同法律关系,车位停放费和车位租金(以下简称车位停放费)是车位租赁合同法律关系(人防车位使用权是人防车位租赁合同法律关系),二者法律关系不同,二者没有任何法律上的关联。更不能将应当由物业服务法律关系调整的物业服务费纠纷,与人防车位使用法律关系相捆绑、混为一谈。
(2)根据法律法规,物业服务费和车位停放费二者不能捆绑、附加。
①《关于商品和服务实行明码标价的规定》第十九条 “经营者不得在标价之外加价出售商品,一项服务可分解为多个项目和标准的,经营者应当明确标示每一个项目和标准,禁止混合标价或捆绑销售”;
②《江苏省价格条例》第十三条:“经营者不得有下列强制或者变相强制交易方接受交易价格的行为:(三)以搭售或者附加条件等限定方式,迫使交易方接受商品或者服务价格的;”
(3)根据《江苏省物业管理条例》和《苏州市关于进一步规范住宅小区汽车停放收费的通知》,人防车位“应当向全体业主开放”,“应当”即说明该条款属于强制性规定,物业无权对于人防车位的开放、使用设置附加、前提条件从而与物业服务费相捆绑。
《江苏省物业管理条例》第六十六条第二款规定:“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。”
“应当向全体业主开放”如何理解?
①立法意图上,省民防局《江苏省物业管理条例》人防工程相关规范初步解读很明确,人防工程是国防工程和社会公益工程,地下人防车位不同于经营性停车场,人防车位是属于国家,人防车位必须向全体业主开放。“向全体业主开放”是强调人防工程具有共用性质,只要是业主,都有平等享有使用人防车位的权利。
②法条字面上,《江苏省物业管理条例》第六十六条第二款规定很明确,“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,。。。”。该条款使用了“应当”模态词,显然属于强制性法律规定,不允许当事人的意思变更或拒绝适用,即人防车位必须向全体业主开放,对于人防车位的开放,没有任何附加、前提条件,法条既没有规定“应当向全体业主开放,但拖欠物业费的业主除外”,也没有规定“应当向不拖欠物业费的业主开放”,更没有规定“应当向全体业主开放,具体如何开放,由开发商或物业企业决定”。
因此,“应当向全体业主开放”显是只要是业主都有使用人防车位的权利和人防车位必须向全体业主无条件开放之意。如果向全体业主开放后,客观上确实出现车位数量少于有租赁车位意向业主的数量,那就采取抽签或摇号等符合公平的、能被社会大众普遍接受的能保证业主平等享有使用人防车位权利的合法方法来确定人防车位使用权的归属。
而物业违反法律规定,擅自增加人防车位使用的附加、前提条件,并且将应当由物业法律关系调整的物业服务费纠纷混合在人防车位使用法律关系中,以举报人“拖欠”物业费为由,不向举报人开放人防车位,剥夺了举报人作为业主平等享有人防车位使用的法定权利,显是违反了《江苏省物业管理条例》第六十六条第二款“应当向全体业主开放”的强制性法律规定。而吴中区人防办认为因为该法条没有明确规定物业不能增加附加、前提条件,所以物业就可以增加附件条件的观点显是对法条的错误理解。
2、吴中区人防办认定物业对人防车位的使用增加附加条件没有损害业主的利益、没有不平等的理由不正确。
(1)法律规定人防车位“应当向全体业主开放”没有任何附加条件,物业无权对人防车位的开放设置附加条件(理由见上,不重复)。设置附加条件当然侵害了举报人作为业主平等享有的使用人防车位的权利,
(2)物业将应当由物业法律关系调整的物业服务费纠纷混合在人防车位使用法律关系中,貌似平等,实则不平等。
①根据《江苏省物业管理条例》第十条:“房屋的所有权人为业主”之规定,“拖欠”物业费的业主也是业主。“应当向全体业主开放”是指人防车位应当向所有业主(包括“拖欠”物业费的业主)开放,物业拒绝向“拖欠”物业费的业主开放人防车位当然不平等。
②而且,物业费是物业服务法律关系,与人防车位的使用是二个法律关系。举报人是否“拖欠“物业费(究竟是举报人“拖欠”物业费?还是物业和开发商不讲诚信,承诺免除物业费后又反悔),这都有待于法院来认定,并不是由物业来代法院认定举报人存在“拖欠”物业费,并通过将物业费和人防车位使用权相捆绑来逼迫举报人认可“拖欠”物业费的事实。
退一万步,按照吴中区人防办的观点和逻辑,即物业有权设置“‘拖欠’物业费的业主无权使用人防车位”的附加条件。但是否“拖欠”物业费应当由人民法院认定,这是法院的职责。现在法院都没有认定举报人“拖欠”物业费,物业和吴中区人防办凭什么代法院行使职权来认定举报人存在“拖欠”物业费的事实、属于“‘拖欠’物业费的业主”?以不存在或尚未确定的“拖欠”物业费为由拒绝向举报人开放人防车位显然是“有罪推定”,显然有失公允,显然侵害了举报人作为业主享有的使用人防车位的权利,显然是不平等的。
3、物业除了拒租人防车位给多户业主,不止举报人一户,而且有的业主只有一套住房却租了二个人防车位。这是否符合“向全体业主开放”所要求的每位业主平等享有使用人防车位权利的法律规定和法律精神?
4、根据《江苏省物业管理条例》第八十九条:“违反本条例第六十六条第二款规定,将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的,由县级以上民防行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。”之规定,吴中区显然应当确认物业不向全体业主开放人防车位行为系违法行为,并应当予以责令限期改正违法行为或行政处罚。
综上,吴中区人防办违反法定程序,未向举报人出具受理书面凭证,行政执法决定也未以书面形式作出。同时未依据《江苏省物业管理条例》第八十九条之规定认定吴中区中茵星墅湾小区物业不向全体业主开放行为违法,未责令限期改正实属未依法履职。根据《江苏省行政程序规定》第一百零五条等之规定,向贵局(办)进行投诉,请依法处理并答复。
此致
苏州市民防局(人防办)

苏州市吴中区通达路中茵星墅湾3-1401业主
2018年8月14日



附:举报人于2018年8月9日向吴中区人防办发送的书面举报内容:
吴中区人防办张先生:
你好,举报人于2018年6月13日、7月9日向贵办举报吴中区通达路中茵星墅湾小区物业不向业主开放人防车位违法事项。今天根据你的要求,现将视频证据发送至38283843@qq.com邮箱,请查收。
另外,为便于贵办依法查明违法事实、依法公正高效处理,现将之前电话举报内容整理为书面内容,请查收、供参考。
一、举报事项:
吴中区通达路中茵星墅湾小区物业(以下简称物业)违反《江苏省物业管理条例》第八十九条之规定,不向全体业主开放平时用作停车位的人民防空工程。
二、举报事实:
2018年5月28日之前,举报人多次向物业提出续租地下人防车位。但物业项目经理以举报人“拖欠”物业费为由拒绝将人防车位租赁给举报人。
2018年5月28日“110”出警,协调物业不要将人防车位以“拖欠”物业费为由拒租给举报人无效,出警记录及执法记录仪视频贵办如有需要可依法调取。
(事实上,有的业主租不到人防车位,物业拒租人防车位给多户业主,不止举报人一户;而有的业主只有一套住房却租了二个人防车位,为便于贵办高效办结本次举报,这里就不展开了。)
三、举报理由:
1、(举报人是否“拖欠”物业费留给法院处理)退一万步,即便举报人所谓“拖欠”前二年物业费成立,因物业费和停车费是二个法律概念,根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》第十九条、《江苏省价格条例》第十三条第三项、《江苏省物业管理条例》等法律法规,禁止二者捆绑、附加。
2、根据《江苏省物业管理条例》和《苏州市关于进一步规范住宅小区汽车停放收费的通知》“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放”的规定,人防工程是国防工程和社会公益工程,地下人防车位属于国家,不同于经营性停车场,人防车位必须向全体业主开放。
“向全体业主开放”是强调人防工程具有共用性质,每位业主平等享有使用人防车位的权利。哪条法律法规给予物业将人防车位使用权和物业费进行捆绑、附加条件出租的权利?哪条法律说“拖欠”物业费的业主不能使用人防车位?哪条法律说购买了小区房屋的业主不能使用人防车位?
综上,物业违反《江苏省物业管理条例》第六十六条第二款之规定,不向全体业主开放平时用作停车位的人民防空工程,违法事实清楚、证据充分。
请贵办根据《江苏省物业管理条例》第八十九条“违反本条例第六十六条第二款规定,将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的,由县级以上民防行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款”之规定,依法对物业违法行为进行处理。
举报人:吴中区通达路中茵星墅湾小区3-1401业主

回复意见
尊敬的网友,您好!您通过我局网站提交了《关于对吴中区人防办未依法履职的投诉》,我局就有关事项进行了调查核实,现就投诉内容答复如下: 1.中茵星墅湾小区内共有人防工程车位240个,已全部出租给小区业主,符合《江苏省物业管理条例》第六十六条“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放”之规定。 2.吴中区人防办按《江苏省行政程序规定》第八章“公众建议”之规定,对您前期的投诉举报进行了调查处理,未发现有程序违法行为。 3.您在投诉中提出的物业公司涉嫌违反《江苏省价格条例》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》有关条款的情况,不属于民防(人防)部门职能范围。综上所述,我局认为吴中区人防办不存在未依法履职行为。再次感谢您对民防工作的监督!苏州市民防局 2018.8.17
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